Reclamación de los gastos de formalización de hipoteca

Reclamación de los gastos de formalización de hipoteca

La prensa se ha hecho eco en los últimos días de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015 de 23 de diciembre que declaró abusiva la cláusula de la escritura de una hipoteca en la que el banco en cuestión impone al prestatario, es decir al cliente, el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario que había contratado.

Dicha cláusula se encuentra introducida en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario vigentes en nuestro país.

Nuestro alto Tribunal basa su fundamentación en que deberían asumir estos gastos los bancos, o al menos una parte, ya que las entidades bancarías son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.

Así pues dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Además, de acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

A la vista de dicha Sentencia, algunos bancos como BBVA, Banco Santander, CaxiaBank,  Banco Sabadell, Bankia e Ibercaja ya habrían modificado sus cláusulas para asumir parte de estos gastos, aunque todavía no lo han comunicado oficialmente.

  • Cuál es la forma de proceder si tu hipoteca contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos de la misma.

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca.

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del cliente o del domicilio social del Banco, indistintamente.

En dicha demanda, interpuesta por Abogado y Procurador, se solicitará la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicha cláusula (los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas), más intereses desde su abono y más las costas procesales causadas,

  • Gastos que se pueden reclamar.

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

  1. Facturas de Notaría
  2. Facturas del Registro de la Propiedad.
  3. Facturas de Gestoría
  4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En ningún caso se puede reclamar el seguro de daños sobre la vivienda contratado con el mismo banco.

  • ¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la devolución de las cantidades pagadas?

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

En OC Abogados & Asociados te ayudamos a recuperar estos gastos que tuviste que abonar de manera imperativa – e indebida- si querías contratar una hipoteca. Solamente cobraremos nuestros honorarios si tu recuperas tu dinero. 

No lo dudes, ponte en contacto con nosotros para recuperar lo que es tuyo.

 

Deja un comentario

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar